Après un quart de siècle 3, le bail d’habitation a été réformé en 2014 avec la loi ALUR et modifié tout récemment avec la loi MACRON, l'objectif affiché par le législateur étant d'améliorer l'efficacité économique et la sécurité juridique du dispositif, tout en préservant un niveau de protection élevé du locataire.

La loi Alur impose un contrat-type avec des mentions obligatoires, notamment description des locaux et équipements, dossier de diagnostic technique, surface habitable, nature et montant des travaux faits depuis la fin du dernier contrat ou depuis le dernier renouvellement, équipements d’accès Internet et autres, charges de copropriété.

Elle raccourcit le délai de restitution du dépôt de garantie (« caution ») au locataire à 1 mois au lieu de 2 mois. Elle étend les cas dans lesquels le locataire qui quitte le logement ne doit respecter qu’un mois de préavis. Depuis, aux cas de perte d’emploi et de mutation s’ajoutent les cas suivants : état de santé du locataire, attribution d’un logement social, du RSA, de l'AAH (allocation pour adulte handicapé).

Elle renforce la protection du locataire en cas de vente « en bloc » d’un immeuble entier de plus de cinq logements ou en cas de vente « à la découpe». Il est également important de noter que lorsque le bailleur entend lui donner congé, soit pour vendre le logement, soit pour reprendre le logement, le terme pour donner congé diffère selon la date à laquelle le propriétaire-bailleur aura acquis le logement.

Elle allège le formalisme des congés qui devaient être délivrés par exploit d’huissier ou lettre recommandée avec accusé réception. Depuis, il est possible, pour les locations nues, de donner congé par remise en main propre.
Quant à la loi Macron, elle apporte des modifications diverses au contrat de bail d’habitation, au contrat de colocation et au régime de la location meublée. Citons les principales…  Désormais, le contrat de bail doit, par exemple, indiquer le montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire quand ce dernier a quitté le logement moins de 18 mois avant. Par ailleurs, le locataire peut demander au bailleur ou à l’agence immobilière qui gère le logement de compléter l’état des lieux d’entrée dans les 10 jours. La loi instaure également une cotitularité du bail pour les époux mariés ou pour les partenaires pacsés.

Dans un contrat de colocation, l’engagement de la caution s’éteint désormais avec celui du colocataire qu’elle garantissait. Le contrat de location meublée est, quant à lui, dorénavant soumis à un contrat-type comportant les mêmes clauses obligatoires que le contrat de location nue. Le congé délivré par le bailleur d’un logement meublé peut aussi être remis en main propre au locataire. Notons enfin qu’à la Réunion, le loyer n’est pas encadré ni plafonné, contrairement à Paris par exemple.
Reste que seul l’avenir dira si cette récente loi tient ses promesses en termes d’efficacité économique et de fluidité du marché locatif.

Marie-Josée AH-FENNE – Notaire à Saint-Denis    

1 Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR
² Loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance, l'activité et l'égalité des chances économiques, dite loi MACRON
3 Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986